Há 240 maneiras de financiar um imóvel. Escolha a sua.

Com ou sem renda comprovada, FGTS, no curto ou no longo prazo. Há opções de crédito habitacional para os mais diferentes perfis. É mais fácil comprar uma casa que fazer a locação de uma.

por Fernanda Pressinott



Nunca foi tão fácil financiar um imóvel. São 240 produtos no mercado, divididos entre os 30 principais bancos do País, destinados a quem comprova renda facilmente ou não, quer prazo longo de até 30 anos ou não, deseja prestações fixas ou variáveis, pretende comprar apartamentos novos, usados ou em construção, entre outras opções. O difícil, agora, não é encontrar uma linha de crédito, mas sim a mais adequada para cada caso.



`É mais fácil comprar uma casa que fazer a locação de uma. Para locar, o interessado precisa de fiador ou seguro-fiança. Para comprar, basta comprovar que pode pagar`, diz o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio de Queiroz Delfino.



O acesso simples ao crédito é um dos fatores que fizeram com que a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estime que os financiamentos habitacionais atinjam R$ 50 bilhões em 2010 – dos quais R$ 30 bilhões seriam para o comprador final. Em 2009, o total atingiu R$ 34 bilhões.



Cenário favorável

Além da oferta de crédito, essa expectativa positiva é causada também pela manutenção das condições de renda e crédito dos trabalhadores brasileiros e à retomada dos lançamentos por parte do mercado construtor, que podem crescer 50% ante o ano passado, de acordo com a entidade.



Não bastasse todo esse cenário favorável, o governo federal lançou o programa Minha Casa, Minha Vida, que prevê a construção de 1 milhão de residências no País (sem prazo estabelecido) para a população de baixa renda.



A agitação do mercado imobiliário se dá em linhas de crédito das mais variadas. Para quem não tem trabalho formal, por exemplo, os bancos estão aceitando comprovação de renda por extratos bancários ou declaração de imposto de renda. A única restrição ao comprador é não ter o nome incluído em uma lista de devedores como o Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC) e não ter comprometimento de renda acima de 30% com outros crediários – como compra de veículo, outro imóvel etc.



A análise leva cerca de 30 dias, se não houver restrição do comprador, vendedor ou embaraço do imóvel (por exemplo, estar em espólio ou retido na Justiça para pagamento de dívida). Ela depende do valor do financiamento, da renda familiar, regras do banco e utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Neste caso, o imóvel não pode custar mais de R$ 500 mil e a liberação leva, em média, 60 dias.



Recursos

Apenas pela Caixa Econômica Federal (CEF), maior financiador habitacional do País, R$ 5,2 bilhões foram destinados de 1º de janeiro a 12 de março para o financiamento com recursos da poupança, R$ 4,2 bilhões com o FGTS e os R$ 1,3 bilhão restantes com outros recursos, como consórcio. `Só com o dinheiro da poupança, os financiamentos cresceram 65% sobre o primeiro trimestre de 2009`, diz o gerente regional de construção civil da CEF, Nédio Henrique Rosselli.



A operação mais comum é pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o qual determina que os bancos devem usar no mínimo 65% do valor dos depósitos em poupança para o financiamento de imóveis. Esse, aliás, é outro motivo do boom atual: em 2009, a captação da poupança bateu recorde com R$ 300 bilhões em aplicação, graças ao aumento da renda do trabalhador.



A abundância de recursos na poupança também fez com que o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) tenha deixado de ser usual, explica o sócio-proprietário da consultoria Crédito Imobiliário Fácil (CIF), Joe Powell. Os recursos do SFI são oriundos do mercado financeiro. Nessa modalidade, o contrato é de alienação fiduciária, na qual o comprador só se torna efetivamente dono do imóvel após a quitação da dívida.



No modelo mais utilizado, o SFH, a evolução do saldo devedor pode ser feito pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), com prestações decrescentes, ou pela Tabela Price, com parcelas iguais corrigidas por taxas de juros (veja simulação abaixo). A consultora de financiamento imobiliário da Sagace, Roberta Braguiroli Queiroz, recomenda a opção pelo SAC. `A amortização é mais fácil, a parcela cai com o tempo e o valor total do imóvel fica menor que o financiado pela Price.`



Outra boa notícia para quem está interessado em comprar imóvel este ano são as taxas de juros, que devem se manter no mesmo patamar de 2009. Elas ficam entre 10% e 12% ao ano, dependendo do valor do imóvel. Na Caixa Econômica, há taxas de 9,5% para casas populares. `Mas o que interessa é o Custo Efetivo Total (CET), que engloba a amortização do principal, juros sobre saldo devedor, seguros e taxas administrativas`, diz Powell. O CET varia entre 12% e 13% ao ano atualmente.



Análise financeira

Para escolher o melhor banco para cada proponente, a consultoria analisa o perfil financeiro do comprador e do imóvel desejado. Algumas vezes é preciso orientar o cliente a buscar uma residência de valor menor. `Os bancos são bastante conservadores na concessão de crédito, para minimizar seus riscos (como aqueles ocorridos nos EUA por ocasião da crise financeira), e o comprador precisa analisar a melhor opção com calma, já que os valores de financiamento costumam ser altos e os prazos longos`, diz Powell. A recomendação é pesquisar a melhor condição em cada banco.



A aquisição de casa por meio de consórcio não é indicada por nenhum consultor por ser considerado um investimento ou um projeto de longo prazo. `É mais barato, mas para quem não tem nenhuma pressa`, diz Roberta, da Sagace.



Fonte: Diário do Comércio/SP, 4 de abril de 2010. Na base de dados do site www.endividado.com.br.